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黄奇帆最新2万字解读中国地产大趋势(全文)


2019-12-29 22:22 [宏观] 来源于:易简财经
导读:中国国际交流中心副秘书长黄奇帆 12月26日,在2020中国经济形势解析高层报告会上, 重庆市原市长黄奇帆出席并发言。 他在演讲中深度剖析了我国房地产业的过去与现状,指出了未来
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中国国际交流中心副秘书长黄奇帆中国国际交流中心副秘书长黄奇帆

  12月26日,在2020中国经济形势解析高层报告会上, 重庆市原市长黄奇帆出席并发言。

  他在演讲中深度剖析了我国房地产业的过去与现状,指出了未来的六大趋势,值得一读。

  以下为演讲内容。

  原来给我出的题目是讲房地产,我脑子里想着房地产可以讲一个半小时、两个小时,专门讨论讨论也是可以的。后来我们会议召集方跟我商量,除了房地产以外能不能对中美贸易战、贸易摩擦中的趋势也讲一下。我想了一下当然可以,这样一来本来讲两小时的就变成两个半小时。房地产就用一个小时讲完,还有一个小时可以讲中美贸易战,大家关心的事。我也知道这两件事我们社会各个方面都很关心,机会难得,我延长一点时间。

  首先就是讲房地产。中国房地产调控也好、发展也好,到了现在这个阶段大家都很关注今后五年、今后十年,比如到2030年,今后的十年中国房地产会出现什么样的趋势,我想很重要的是六个方面的趋势。

  第一个趋势,房地产的总量,每年的建设量会趋于缩小,规模会缩小,逐渐的减少。我们去年整个中国的房地产,去年一年的建设规模17亿平方米,建了17亿平米,销售规模也是17亿平米,大体上是世界之最。

  我自己估计2030年的时候,这17亿每年会逐渐减少,到2030年会降到10亿平方米左右。到了10亿平方米以后,是不是到2040年降到5亿平方米呢?也不会。到了10亿平米左右就变成一个平衡点,每年折旧和每年需要新建的数大体上进入平衡态,就变成一个持续稳定的发展状态。也就是说现在的17亿平米是高点,回落以后也不会降到3亿、5亿平方米,到10亿平方米又会形成一个平衡点。

  这里面首先要说,大家知道1990年整个中国不管是民间造的还是政府造的,还是国有企业,那时候单位分房子,反正整个中国在1990年造了1000万平方米。上海1990年一年其实只造了几十万平方米,所以这么去想的话,那时候房地产市场还没展开,房地产公司基本没有。要说有造房子的当然都是政府机关和政府国有企业拿的钱,由房产局负责建,建了以后作为分配房搞,那时候的量很小。

  90年代开始有了房地产市场,房地产公司也从90年代展开。到2000年,整个中国房地产一年的建设量是1亿平方米,这1亿平方米70%-80%已经是房产公司造的,已经是市场化的了。那么从2000年1亿平方米到2010年的10亿平方米,我们国家破10亿是在2010年,可以说这十年涨了10倍,相当于翻了三番多一点。

  从2010年的10亿平方米又隔了八年,增长了7亿平方米,一共是17亿平方米。宏观上说就是从2000年-2017年,18年期间翻了四番,就是16倍还多一点。全世界房地产的增长规模以这么快的速度,从1亿平方米涨到17亿平方米,全世界一百年历史上绝无仅有。可见中国的房地产发展势头和规模。

  你如果根据这样的势头和规模想象一下,是不是今后十年再来翻一番,17亿变成34亿呢?我刚才说了不可能,2017年、2018年17亿平方米,大体就是中国房产规模的天花板,碰上天花板进入拐点,往后是逐渐减少的。当然不会一年减3亿、5亿平方米。总的意思就是当年怎么样往上涨,势如破竹的上涨,减的时候不会势如破竹往下减,而是逐渐的往下减,十一二年减掉40%,大体如此。

  这是我讲的整个趋势。这就要解释一下为什么2000年-2018年房地产的生产量能够涨16倍,或者说为什么1990年-2017年,房地产从1000万平方米涨到17亿平方米,这个倍数不得了。这里边就有四个原因,造成中国一旦发力的时候房地产非常大规模的扩张。

  第一,1990年的时候整个中国城市居民人均住房面积是不到10平方米,像上海人均住房其实只有六点几平方米,三口之家20平方米,这算是过得好的。你可能是个工程师、厂长,也就是三五十平方米,这是1990年的时候。那时候上海人的困难户是人均2平方米,你想象一下8个人家16平方米,不到20平方米。那20平方米要吃饭、要休息,又要睡觉,吃饭的时候在这间房里,做功课也是在这儿,睡觉的时候肯定桌子上睡人,地上铺了席子睡人,上面再吊个吊床也睡了,七八个人要睡在这里,住房是非常困难的。

  所以首先中国的住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米,有的城市50平方米,就是住房改善的过程,一个非常大的刚需扩张的过程。这是第一个概念,就是中国在1990年以前住房在计划经济分配的时候,由于资源短缺分配的量极小,所以大家的住房是很困难的,这是改善住房扩张的需要。

  第二,大量的农村居民进城产生了刚性,小城市居民进中城市,中城市居民进大城市,大城市居民进上海、北京、特大城市等等。人口扩张。大家知道1980年改革开放初期,整个中国是9亿多人,不到10亿人,我们城市居民2.8亿人口,也就是说那时候我们的城市化率其实只有30%,9亿多人里边有6亿多人是农民,不到3亿的城市居民。到1990年的时候我们城市人口逐渐增长到了4亿多,到2000年我们城市人口到了5亿-6亿,现在城市人口多少呢?不算农民工,我们城市人口有7亿左右。把农民工在城里常住人口也算城市人口,我们已经到了9亿多一点。那么农村里的农民人口现在是4亿多一点。

(编辑:东莞网


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