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房地产接下来怎么走,还是要听老板们的


2018-03-04 22:59 [房产] 来源于:虎嗅网
导读:虎嗅注:本文是作者根据孙宏斌在亚布力论坛上的演讲结合自己多年对房地产的观察写的一篇文章,角度很独特。 原文 载于作者自己的公众号“向小田”,虎嗅在文章最后附上了孙宏
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房地产接下来怎么走,还是要听老板们的

虎嗅注:本文是作者根据孙宏斌在亚布力论坛上的演讲结合自己多年对房地产的观察写的一篇文章,角度很独特。原文载于作者自己的公众号“向小田”,虎嗅在文章最后附上了孙宏斌的演讲实录,他无疑再次证明了自己段子手的本能。


最近有一个思路一直想要分享给大家,就是如标题所说:中国房地产怎么走,房价怎么走,一定既不要去听各种专业人士(比如投行券商咨询公司)给你分析,也不要听财经媒体专家在网上各种文章,更不要听炒房团中介,你若要研究这个市场趋势,很简单,看那些开发商的老板们怎么讲就对了。


作为一名投资者,过去几年经历了各种资本市场的变换,这一点经验是痛定思痛:什么时候我们太自以为是了,竟然以为那些身价上百亿千亿的老板,对房地产会因为当局者迷的缘故,而没有我们看得清楚。


2014~2015年,地产股只有5~6倍市盈率。乐视网炒炒市值都能超过万科。那时候整个资本市场,几乎所有的券商地产首席喊的都是:房地产大周期的顶部,已经在2012年开始了,机会越来越少,大规模拿地尤其是在三四线城市拿地已经非常危险了。那时候我在银行,银行的专业判断也是,只给在一线城市的开发商融资,全资本市场看衰地产。


在一些行业报告中,分析师们还预计,中国房地产靠资产负债表扩张的路径已经走完,现金流非常差,上市公司不能再融资也失去了造血功能。


但是结果怎么样呢?让人大跌眼镜。二三四线在2015~2017年一顿暴涨,在一片不看好的呼声中房价翻番。几个开发商,好像完全没考虑市场风险,一门心思找钱拿地。比如恒大,2014年还借永续债拿地,风格之激进,让人看不懂。有的人还说人家资金链出问题了,其实是别人看到了机会,就算是借钱也要上。专业人士不仅没有看对,而且看的完全背道而驰,形成了两个极端。


如果大家把2015年很多券商、咨询公司的报告拿出来看,就会发现不是一个公司如此看错,而是大面积的看错。投行咨询里面到处都是名校毕业、聪明绝顶的年轻人,为什么会看得如此之错。而那些开发商老板,我就不举例了大家都知道是哪些,一个一个没读过什么书,有的中学毕业有的大专毕业,但是却在资本市场最看淡的时候大举买地,完全不考虑所谓的风险因素,最终赚得盆满钵满,究竟是为什么会出现这么大的差异呢?


我认为,感受市场最深的,还是那些拿自己的钱,尤其是大把的钱在市场里面博弈的。长期在一线,才能感知到水温,而看宏观、写报告,总是隔靴挠痒,所以会错。


01


所以读到这里,我们再来思考一个问题:中国房地产下半场会怎么走呢?正好有一个老板,而且是业内公认的杰出领袖、融创的孙宏斌最近在某个场合谈到了他的几个看法。如获至宝,我们必须赶紧来研究研究。


孙宏斌首先讲了他认为中国房地产行业存在三个特点:


1. 特别大。规模超过了2万亿美元(15万亿人民币),超过了全球的汽车行业;


2. 在整合。盖房子卖房子是一个很简单的东西,没有技术含量。但是现在这个技术含量在上升,所以市场份额在变动。市场份额会往会”盖房子卖房子“的公司聚拢;


3. 政策多。三天两头调控,几年一个周期,一会儿限购一会儿放开。大家不要跟着这些变动而动,要看长远,也要看脚下。


规模特别大是什么意思呢?就是不管怎么样,你绕不过去,躲不过去。你怎么调整,这个行业都会存在,不会消失。这个行业里面的公司,天花板很高,完全可以做下去。一个启发就是,完全可以不考虑多元化发展,就一门心思专注做房地产,有得做就做,没得做就等。


孙宏斌讲到,你看这个行业前几名的公司,过去几年,也是遇到了整个行业遇到一样的困难,为什么还是在这么大的几千亿的体量上还能保持30%、50%的增长,这就很能说明问题,不管在什么样的环境下,房地产这个行业里的头部公司,总是会抓住机会。


新的启发就是,很多小公司调控一下就挂掉了,不是说行业不行,是这些公司不行。


02


机会在哪里,什么时候出现呢?


孙宏斌透露了一个他判断机会的策略。“钱贵了以后,地一定便宜,钱便宜了以后,地一定又贵,也有钱也便宜地也便宜的时候,那就是2016年,这个时候一定要抓住机会。”


我们很多人写文章,说2016年为什么会出现这么多地王,认为是2015年下半年到2016年年初房价大涨,开发商看到了这个大涨才去拿的地王。其实这个观察的角度就错了。2016年是钱也便宜地也便宜(相对房价),所以才会出现这么多地王。这些地王要集中到2018来销售。2018年是什么情况呢?钱很贵,一线城市房价被限价了(房价便宜),这就很难受了。


所以老孙讲,投资房地产有一种靠天吃饭的感觉,投下去几个月还看不到收成,要等两年才知道,这就是这个行业难的地方。


关于未来,老孙讲:“

(编辑:东莞网


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