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房地产税时代,“睡城”变“税城”?


2018-08-08 11:53 [房产] 来源于:虎嗅网
导读:虎嗅注: 本文 来自微信公众号“城市战争”(ID:sunbushu123),作者:孙不熟,虎嗅获授权发表。 看到媒体上有专家说,房地产税初期开征的城市可能有北京、上海、广州、深圳、重庆
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房地产税时代,“睡城”变“税城”?

虎嗅注:本文来自微信公众号“城市战争”(ID:sunbushu123),作者:孙不熟,虎嗅获授权发表。


看到媒体上有专家说,房地产税初期开征的城市可能有北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等。所以,这篇继续说一说房地产税。


很多人可能没有意识到,房地产税将从根本上改变中国城市发展的根本逻辑,进而重构城市的结构形态,以及地段价值。


任何一个机构,不论是企业还是政府,它要维持正常运转,首先得有钱。所以,税收是城市政府开展一切工作的物质基础,也是一切工作的中心。


在这个逻辑下,政府肯定更偏爱产业用地,因为产业可以持续纳税,细水长流,源源不断,而住宅用地是一锤子买卖,卖了就没了。


所以几乎每个城市,产业用地,包括工业用地、商业用地的供应量都非常大,出让价格也很便宜,甚至很多是量身定制、定向出让,等同于白送。而住宅用地的供应一定是严控的,绝对要给招商引资留足空间。


既然是“一锤子买卖”,那就必须卖个好价钱,卖便宜了吃亏啊,所以推地节奏还得有讲究。


简而言之,这就是地方政府的“产业空心化恐惧症”。所以,像深圳这样寸土寸金的城市,居然还要严守30%的产业用地红线,在一定程度上可以说是为了防止税源的流失。佛山顺德也有这样类似的产业用地红线,要求严控新增楼盘,要像保护耕地一样保护产业用地。


我这么讲,高房价的成因是不是更清晰了一点?只要税制不发生结构性改革,每个城市的写字楼、公寓、厂房几乎都是过剩的,而住宅一定是紧缺的,这也是为什么商办物业涨不赢住宅的一个重要原因。


那么,城市政府为什么对产业用地青睐有加呢?答案很简单,因为产业可以纳税,但如果我再问你,如果住宅也可以纳税呢?如果住宅也可以纳税呢?如果住宅也可以纳税呢?


重要的事情说三遍,为的是提醒各位注意,一个新的时代就要来了。传说中的房地产税就是做这件事,按照国际惯例,房地产税有三个特殊性:


一是,它在持有环节征收,而中国目前的税都是在交易环节征收的。


二是,它是一个地方税,征收对象、征收范围、税率甚至包括要不要征,每个城市都可以不一样,而中国目前的税大部分都是全国一个标准的。


三是专款专用,房地产税一般专项用于当地的民生支出,而不会挪用到其他地区,也不会挪用到其他开支上。


所以,房地产税时代,住宅也可以成为一个税源,实际上就与写字楼一个性质了,因为都能帮政府创税。写到这里,是不是很容易想起“睡城”这个特殊的存在?


几乎每大城市,都有一两个蔚为壮观的“睡城”,比如北京的天通苑与回龙观,上海旁边的花桥,广州的番禺北,深圳的龙华。顾名思义,所谓“睡城”,就是除了睡觉在这里,其他一切社会活动都发生在市中心。


在城市资源的分配上,“睡城”居民往往享受的是村民待遇,而不是市民待遇。“睡城”的基础设施、公共服务往往只能靠开发商来办,也就是所谓的“开发商办社会”现象。


这里面的原因是什么呢?“睡城”不纳税啊,几十上百万人只是在那里睡觉,不就业,不纳税,不消费,不为当地创造任何经济价值,还要花钱为你们提供公共服务,吃力却不讨好。从城市运营角度看,这就是负资产。


房地产税时代就不一样,“睡城”会摇身一变,成为和CBD一样能挣钱的“税城”,“睡城”的居民就不再是村民,而是城市的金主!


这个时候,政府是不是就有动力来服务“睡城”的金主了?因为如果服务不好,比如配套太差,“睡城”的居民就不断地搬走,导致房价下跌,进而导致房产税减收。


“睡城”变“税城”,有可能带来的是逆城市化。


美国很多城市就是这样,基层政府的主要税源就是房地产税,所以中产阶级聚集的郊区,因为税源好,所以教育、医疗、治安等配套也好,然后就能留住人。


而不是像中国的“睡城”这样,只是作为一个过度的居住选择。而他们的中心城区,因为房屋老旧,高收入人群不住在那里,也就收不到多少税,往往导致中心城区的配套反而不如郊区,这大概就是美国的逆城市化。


当然,中美国情毕竟不同,美国的逆城市化是否一定会出现在中国,是要打一个问号的。更何况,逆城市化也不见得就是一个好事情。城市如果完全去中心化,也会导致凝聚力不足,高端服务业失去支撑,进而影响城市的竞争力。


本文作者孙不熟,是公众号“城市战争”创始人、华南城市研究会副会长、广州市房地产协会专家委员会委员、河源国家高新区园区顾问专家、广州市新媒体专家库特聘专家。


(编辑:东莞网


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