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地下车位确权登记意见中的几个问题


2019-11-03 12:14 [房产] 来源于:澎湃新闻
导读:在有关地下车位的争议中,最为突出的争议通常是,地下车位的产权应归于开发商,还是业主共有?图为四川省成都市某小区地下停车场。 视觉中国 资料图 2019年10月8日,自然资源部发
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在有关地下车位的争议中,最为突出的争议通常是,地下车位的产权应归于开发商,还是业主共有?图为四川省成都市某小区地下停车场。  视觉中国 资料图

在有关地下车位的争议中,最为突出的争议通常是,地下车位的产权应归于开发商,还是业主共有?图为四川省成都市某小区地下停车场。  视觉中国 资料图

2019年10月8日,自然资源部发布了《关于城镇住宅小区地下车位(库)确权登记若干问题的意见(征求意见稿)》(下称“意见稿”)。
该意见稿总计八条,仅1100余字,聊聊数语,却牵涉亿万人的切身利益,可谓字字千均。就该意见稿,笔者有如下疑问提出,希望有助于相关事宜的进一步推进。
一、地下车位该由谁“确权”?
近年来,“确权”一词用得越来越多,特别是在集体土地改革过程中,提到该词的频率较多。然而,“确权”并不是现行基本法律体系中的一个严格法律概念。例如,《民法总则》、《物权法》、《土地管理法》等基本法律中,均没有关于何为“确权”的任何规定。
事实上,“确权”主要是一个学术用语。通俗而言,就是确定一项权利归属于谁、权利内容有哪些等等。
司法实务中,法院一般会将房产所有权、公司股权等权利的归属、份额争议,归类为确权纠纷。法院是法定的争端解决机关,在权利发生纠纷的情况下,由法院对权利加以确认,也就是确权,实属题中之意。但自然资源管理部门的主要职责之一是对不动产进行登记;当地下车位权属在不同主体之间发生纠纷时,自然资源管理部门应不是法定的纠纷解决机关。
之所以集体土地改革将“确权”列为重要工作,主要是因为,土地争议的解决机关,不同于其他不动产争议的解决机关。
《土地管理法》第十四条第一款规定:“土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。”也就是说,在土地所有权和使用权争议中,人民政府的处理是必经程序,同时也是诉诸于法院的前置程序。因是对土地所有权和使用权的处理,此处人民政府的处理,当然包括“确权”。
但问题是,在有关地下车位的主要法律中,并没有规定相应纠纷必需经过自然资源管理部门等政府部门处理。也就是说,除土地所有权和使用权外,“确权”并不是自然资源管理部门的法定职责。
实践中,有关地下车位的纠纷很多,且争议多种多样。对此,自然资源管理部门当然可以履行其调解职责。但在调解不成,需要以国家强制力为后盾求得一个最终解决方案时,当事人需要选择的仍然是向人民法院提起诉讼。
二、地下车位到底应归开发商,还是应归业主?
此前,在有关地下车位的争议中,最为突出的争议通常是,地下车位的产权应归于开发商,还是业主共有?
从司法实践来看,主要有两种观点,分别指向不同结论。
一种观点认为,地下车位应归于开发商。也就是说,开发商有权决定出售、出租或附送地下车位。主要理由是,“谁投资、谁所有、谁受益”。更重要的是,这不仅仅是一种口号或主张,而是确实有其法规依据。原建设部于1997年发布,并于2001年修订的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条确认:“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”因此,作为建设单位的开发商,通常以此条为依据,对所开发小区的地下车位进行登记和转让。
另一种观点则认为,地下车位应归全体业主共有。该观点的依据,主要来自法律层面。一是《物权法》,该法第一百四十六条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”也就是通常所说的“房随地走”原则。按此规定,开发商一旦出售了商品房,则相应土地使用权即应转移至全体业主共有,地下车位便应该随同土地使用权,一并转让至全体业主名下。
二是《城市房地产管理法》,该法第二条第二款明确:“本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”地下车位位于土地下,而不是“土地上”,因此不属于法律意义上的房屋,进而不应该取得独立的房地产权属登记证书。
就车位争议来说,随着《物权法》的出台,小区地面的停车位归属基本明朗。《物权法》第七十四条第三款明确:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”据此,对生活中常见的小区地面停车位权属争议,各级法院越来越多地做出了有利于业主的判决。在此方面,“谁投资、谁所有、谁受益”的原则逐步退出了历史舞台。

(编辑:东莞网


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