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东莞前富豪十年上市梦 丰耀地产再度IPO


2017-11-14 21:31 [企业] 来源于:港股解码
导读:港股解码,香港财华社王牌专栏,20年专注港股,金融名家齐聚,做最有深度的原创财经号。看完记得订阅、评论、点赞哦。 近日,物业开发商丰耀地产控股公司向港交所递交招股说明
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港股解码,香港财华社王牌专栏,20年专注港股,金融名家齐聚,做最有深度的原创财经号。看完记得订阅、评论、点赞哦。

近日,物业开发商丰耀地产控股公司向港交所递交招股说明书。丰耀地产控股公司(以下简称丰耀地产)是富盈投资在境外设立的离岸公司,持有东莞富盈房地产100%股权。

(丰耀地产股权)

刘学斌是丰耀地产的控股股东,同时也是睿见教育(06068-HK)的控股股东。1995年,23岁的刘学斌就创办了富盈集团,家具业是富盈集团产业集群的第一条产业链。继打响家具品牌“Cinese”之后,踌躇满志的刘学斌创办富盈集团第一间五星级酒店,打开富盈多元发展的新路径。

2002年,刘学斌又建立集团首家房地产开发项目公司东莞富盈房地产,成为丰耀地产的历史源头。业务发展之初,富盈地产主要是在东莞开发综合住宅项目,后摸索出一条专注于开发学校附近住宅的路线,即学区房。在此期间,刘学斌又孵化出了光正教育集团,将集团发展引擎锁定在教育领域。

富盈集团因此形成包括房地产、酒店、旅游、教育、家具、专业市场、物业管理以及建筑等八大行业。2009年,刘学斌兄弟以60亿身家登上当年的胡润百富榜榜单,成为东莞首富。

前富豪的十年上市梦

富盈集团原计划将旗下的富盈地产、富盈酒店及光正教育打包,2008年在香港和内地同时挂牌上市。后来决定分拆成三个板块而延迟至2009年再上市。

对于分拆上市的决定,富盈集团董事长刘学斌表示,房地产的扩张、发展,主要靠资金,现在国家对房地产公司上市并不是很鼓励,但是有心就不怕迟,以上市为动力规范企业管理,也能提高竞争力。

可惜恰逢2008年经济危机,富盈的上市一拖就是十年。2008年之后,国内房地产“黄金十年”宣告终结,“白银时代”也将近走完十年,富盈就此错过了借助资本起飞的机会。

今年年初,刘学斌已经成功将睿见教育(06068-HK)送上港股主板。2016年末至今年八月,经过系列重组,将酒店业务从丰耀地产中的剥离,惟剩下房地产业务。

一骑绝尘 毛利率高于万科

东莞富盈房地产2003年开始营业,虽然恰逢中国房地产的黄金十年时期和白银年代,富盈在境外设立的离岸公司持有的丰耀地产的扩张速度并不快。发展十四年来,仅有31个物业开发项目,分布在东莞、惠州、清远、恩平、阳江、广安、盘锦和重庆,其中仅有9个已竣工;总建筑面积为460万平方米。

从规模上来说,丰耀地产年收益保持在十几亿元的水平,只能称为小房企。即使扎根在东莞,以2016年东莞的物业销售收益计,在当地的物业开发商中,丰耀地产排名第四。

过去三年,富盈地产总营收分别只有12.55亿元(人民币,下同)、21.79亿元、13.84亿元,期内溢利分别为2771.5万元、2.92亿元、1.85亿元。销售只有十几亿,但丰耀地产的毛利率可比龙头房企万科。2016年,公司的毛利率为36.3%,万科的房地产业务毛利率则为20.4%。

同样“一骑绝尘”的还有公司的资产负债率。虽然近年来资产负债率有所下降,在2017年8月末,仍高达91%。

公司负债累累。2017年首八月尚未偿还银行借款总额为15.13亿,同期银行及其他借款利息为8750万元。公司的融资成本高达2624.1万元,较2016年同期增长62倍。沉重的融资成本大幅吞噬着公司利润。

(丰耀地产业绩)

农行和民生金融入股?

丰耀地产的上市申请材料显示,丰耀地产已计划引入三家投资者,分别为Greater Merchant(由农业银行附属农银国际全资拥有)、中民证券(由中国民生金融持有)、CBD(由Chan Weng Lin先生全资持有)。公司的引入方式是订立债转股协议,文件中尚未披露三家投资者的购买金额或是入股份额的详情。

查询中国民生金融(00245-HK)公告可得知,今年8月16日,中民证券以后续投资者的身份加入丰耀地产的可换股债券协议。中民证券向丰耀地产购买本金金额5000万港元的可换股债券。可换股债券本金总额高达6.2亿港元,年利率为12%。

(编辑:东莞网


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