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海南圈地造岛调查:新一轮地产泡沫的兴起与破灭


2018-02-11 12:39 [评论] 来源于:虎嗅网
导读:督察组调查是诱因。 “面朝大海,春暖花开。”这种海景房可能是大多数购房者的梦想,但如果这个梦想是建立在破坏生态环境的前提下呢? 前不久,海南省因生态坏境遭到破坏,被
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海南圈地造岛调查:新一轮地产泡沫的兴起与破灭

督察组调查是诱因。


“面朝大海,春暖花开。”这种海景房可能是大多数购房者的梦想,但如果这个梦想是建立在破坏生态环境的前提下呢?


前不久,海南省因生态坏境遭到破坏,被中央环保督查组点名。随后,央视紧追不放连续报道该事。终于在舆论的压力下,海花岛、凤凰岛、日月湾等违规项目先后停工整顿。


大摩财经注意到,在被督察组点名之前,海南还在大力宣传2017年海南国际旅游岛欢乐节,打造海岛休闲度假旅游概念,并号召大家去海南买房。


海南1993年时曾因过度开发房地产而造成楼市崩盘,这场危机一直持续到2006年左右才结束。2010年初,海南宣布国际旅游岛规划获批,全国投资客蜂拥而至。大型房企也不甘寂寞,纷纷以“旅游地产”为名义在海南大手笔圈地。


数据显示,截至2012年,圈地面积在2万亩的房企有中信泰富、鲁能、绿地、富力,而恒大、海航圈地面积也在万亩以上。



“圈地运动”造成了海南楼市高额库存,多年难以消化,同时也出现了土地闲置等新的问题。因此从2013年开始,海南房地产市场又开始了从下降到缓慢复苏的阶段。


由于“圈地运动”导致海滩附近用地基本被瓜分完毕,一些房企于是打起了填海造岛的主意,近几年海南出现的人造岛热潮正是因此而来。据不完全统计,海南目前在建或规划中的填海项目有11个项目。



众多填海造岛工程对海南生态环境造成了巨大破坏,从而引来督查组的调查。虽然海南之前已出台过不少调控政策,但这次调查似乎才是真的“导火索”,让海南下定决心解除房地产对地方规划的绑架。


海南目前不仅出台了多个严苛的土地和购房政策、停建了违规人工岛,也将全省七成市县的GDP考核取消。但接下来的后续问题又比较复杂,被督察组点名的违规项目下一步该如何解决,是放在海南面前的一大难题。


从“圈地运动”到填海造岛


在1993年楼市崩盘以后,海南花了多年时间处理“烂尾楼”等遗留问题。2003年,海南省提出了“大企业进入、大项目带动”的发展战略,引入大型企业进驻海南。


2006年7月,海南出台相关规定:土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分,按照市、县政府所得不得低于30%的比例,确定市、县政府与主开发商的分成比例。这意味着,一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益。


正是基于这种低成本一级开发模式,让此后众多大型房企奔赴海南疯狂“圈地”。这一情况持续到2010年海南国际旅游岛成立。


2010年1月,海南宣布在国际旅游岛规划正式获批前,将暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目,随后海南又正式重申不再新批土地一级开发项目。


在海南,开发商对土地的争夺,实际上就是对海岸线的争夺。2012年,曾有媒体统计,从“圈地运动”开始,海南天然美丽的海岸线基本被瓜分殆尽。其中,中信、华润、海航盘踞于包括琼海、万宁两市,富力、雅居乐、中粮、鲁能、万科、绿城则在三亚、陵水、乐东、保亭四市县,新世界、海航、富力、雅居乐布局在口、文昌、澄迈、定安四市县。


伴随着房价的爆发式上涨,房地产成为海南的支柱产业。据了解,房企在海南疯狂圈地有两个优势:一是大规模拿地带来的较低土地成本和持有成本;二是随着海南房地产行情见涨,地块区位优势而带来的较高销售价格。


然而,在国家对楼市的调控之下,“圈地运动”让海南土地闲置情况严重,楼市出现供大于求。尽管海南对土地闲置出台了“无偿收回”的政策,但把旅游地产做成房地产项目、投机客过多的海南楼市,却面临着客户群体减少的困境。


这种困境并未对依然看好海南楼市的房企带来多少困扰。随着优质海岸线被瓜分,房企又向近海“进军”,填海造地大建人工岛。有媒体统计,截至2016年底,海南在建、规划中的填海项目有11个项目。分布如下:



在房企看来,填海造地是一个好买卖。既没有拆迁补偿费用,也不会触碰耕地红线。填海一亩地的成本在20万元左右,折合每平米成本在600元左右。这对于海南平均万元以上的房价来说,利润可谓丰厚。


同时,一些房企可借助“造岛”所形成的庞大土地储备,通过金融机构资本运作获得融资,以此扩大公司资本规模,再展开新一轮并购,并质押股权获得新的融资。


在这个过程中,不仅是房企,政府部门也可以从中获益。2017年初,海南出台旅游建设发展规划,其中提到,到2020年海南将初步建成世界一流海岛休闲度假旅游目的地。以下为其重点旅游规划:


(编辑:东莞网


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