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长租公寓爆仓,最终谁来买单?


2018-08-25 08:15 [评论] 来源于:凤凰网评论
导读:近日,大城市房租暴涨激发了民众的焦虑感。其中,租房信息中介化身金融中介所带来的负面作用尤其令人关注。而即便没有第三方贷款机构的介入,只要中介一边按年收取租金,一边
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近日,大城市房租暴涨激发了民众的焦虑感。其中,租房信息中介化身金融中介所带来的负面作用尤其令人关注。而即便没有第三方贷款机构的介入,只要中介一边按年收取租金,一边又按月支付租金,就会出现资金沉淀,这极易导致资金的挪用或者说再利用和信用扩张。形象地说,一个租户交的年租金可以先用来应付十来个房主收的月租金,剩下十来个租户交的钱再拿去办新业务。其间的金融风险不可小觑。从以往执法实践看,对此类模式按非法集资处理,也不令人意外。而即便监管者不出手,资本游戏自我断链的概率照样高企。

长租公寓“爆仓”,既是房产中介我爱我家前副总裁胡景晖的“神预言”,也是这几天在“互联网金融之都”杭州已然发生的事实。成立才2年多的杭州鼎家网络科技公司宣布停运,4000余租户陷入危机。

据报道,鼎家模式是中介从互联网金融企业“爱上街”一次性收取相当于年租金的贷款。租户每月向爱上街支付贷款和利息,房主每月从鼎家拿钱。现在鼎家倒闭,房主拿不到租金,自然想赶走租户,而租户是交过钱的(或还得继续还贷款),这怎么办?

传统租房中介是信息中介,即《合同法》下的居间行为,房主租户自行签约,中介收的是一次性介绍费。“互金”模式下的房主租户一般不直接签约。那情况分两种,一种是房主明确委托鼎家代理自己和租客签约,现在代理人携款跑路,自然应该房主倒霉。

另一种可能是两个独立的合同关系,房主与中介签约,中介与租户签约。房主和租户都是无辜的,现在中介“坏人”消失,好人的权益冲突。责任分配时,必须回答是租户更有理由预期中介倒闭的风险,还是房主更有理由预期中介倒闭的风险?

有人认为,房屋租赁权益不适用动产的善意第三人取得,若租户没有理由相信中介具有房屋所有权,那中介基本上就是“二房东”的地位,租户似乎难以以跟中介的有效合同来对抗房主。

然而,为人诟病的“二房东”一般指违法转租的租户。《合同法》规定:承租人只有经原出租人同意,才可以将租赁物转租给第三人,否则出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”给中介公司,显然知道中介不是用来自住,而是会租给别人。房主向中介收取房租、不与租户直接交往,要么应视为委托代理,要么应视为同意转租,房主的责任都无法避免。

因此,房主应当尊重中介和租户的合同。房主在知道租户存在时,仍然选择直接向中介收取租金,就应该承担中介破产、资不抵债的风险。相比之下,中介“隔断式”收租付租,租户并不受益,而房主可以无需再判断租户的信用程度、避免租户的赖账扯皮,在正常情况下获得了不与租户往来的利益,在非正常时也得承担风险。

从经济分析的“事前主义”角度看,相对于租户,拥有资源的房主更强势,更有能力和平台谈判要求采取一定的资金安全保障。若不能令房主满意,房主仍然能选择自行出租。自行出租在互联网时代的资讯条件下并非难事,故而自如蛋壳等中介之前亦只能以高价手段吸引房源。房主退出没有保障措施的平台的压力,更能促使平台规范经营。

缪因知(中央财经大学法学院副教授)


(编辑:东莞网


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