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2019年楼市迎来拐点?哪些城市房价有上涨空间


2019-02-05 11:07 [房产] 来源于:财经杂志
导读:岁末年初,中央宽货币、地方松限购双管齐下,让被压抑了一年的开发商们看到了触底反弹的希望。“最关心的当然是下一个放松调控的城市在哪里?”多位地产圈区域高管对《财经》
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岁末年初,中央宽货币、地方松限购双管齐下,让被压抑了一年的开发商们看到了触底反弹的希望。“最关心的当然是下一个放松调控的城市在哪里?”多位地产圈区域高管对《财经》记者坦言。

2018年年底,山东菏泽首先发出楼市调控松动信号,取消住宅新房限售。随后多个城市放松限购,广州、珠海、杭州、青岛高新区等地,用补交社保、人才引进、落户等手段调控市场,总方向是刺激购买力,提高买房过户等环节的效率。

地方悄然放松楼市调控实则有迹可循。2018年12月19日,中央经济工作会议在房住不炒的大背景下,又提出因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系的大方向。其中,因城施策就是把权力部分下放给地方。

伴随地方楼市调控松动,金融体系继续放水。2019年初,央行官网公布,降准1个百分点,净释放长期资金8000亿元。2018年央行已经定向降准四次,释放约3.5万亿元基础货币。平安证券首席经济学家张明预测,2019年货币政策放松还将继续,央行应该还有四次降准。

上次大规模货币放水是在十年前。2008年11月,为了抵抗国际金融危机,稳定经济增长,政府推出“4万亿”投资计划,之后中国房地产经历了两轮暴涨,一线城市房价平均上涨了6倍-8倍。

宽货币之后,宽信用随之而来。来自融360的数据,2018年12月,全国首套房贷款平均利率为5.68%,环比下降0.03个百分点,这是全国首套平均利率23个月以来首次下降。

多重利好之下,市场热议楼市拐点是否临近。2018年12月24日,住建部部长王蒙徽表示,2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标。但“稳”字何解?各方看法不一。

宽货币开发商利好有限

2018年至今,央行五次降准,宽货币、宽信用的宏观调控总基调让好开发商的融资难得到了缓解。

2018年11月房企融资额突破千亿,12月融资又达1600亿,2019年1月头十天融资额即高达700亿左右。融资房企包括富力、龙光、融创、美的置业等,其中融资成本较高的融创与龙光为6%左右,其它几家都在4?5%之间。这组数据远低于房企前两年的融资成本。2017年房企国内平均融资成本约为8%-9%。

2018年,央行定向降准给银行带来了3.5万亿资金,也为全社会增加了流动性。担心也随之而来:热钱是否会大量流向房地产,导致开发商继续高杠杆买地,从而炒高地价与房价。

张明认为,五次降准给开发商的融资环境带来了一些改变,但是目前中小开发商都不在银行的视野内,很多银行还是只给全国排名前20的房企贷款。央行近四次降准都是定向的,希望银行放款给中小微企业、民营企业、创新型企业,支持债转股以及制造业,而不是流向房地产。

但是,此前确实出现过左手倒古手,阴阳合同的状况,中小企业从银行贷款后,再把钱转贷给开发商,中小企业成了地产商融资的一个通道。农行前首席经济学家向松祚告诉《财经》记者,根据央行要求,商业银行对小微企业的贷款用途有明确规定。而央行也把商业银行对中小微企业的扶持效果,纳入入宏观审慎评估(MPA)体系。“当然,操作过程中会出现监管漏洞,但并不会形成普遍现象。”

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼认为,2008年的4万亿一揽子计划是主要政府直接投资,其中有很多项目在基建领域,较多资金直接或间接流入了房地产。此轮货币政策调整,央行目标是使流动性能够更有效率地注入到重点领域和薄弱环节,而不是房地产市场。

2018年7月末,中共中央政治局召开的会议中也为宏观调整定了调,提出六个稳(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期),其中稳就业排在首位,而只有中小微企业、民营企业活下去,才能带来稳定的就业。

2019年开年以来,瑞银证券对几十家头部地产公司、金融机构和行业专家进行了调研,认为目前并未到中央在信贷层面向房地产大规模放水的程度。“2019年,投资者普遍预期是GDP增长率在百分之6?6.5区间,如果经济下行风险过大,如低于6,那么宏观刺激措施才会更多些。”瑞银证券房地产行业分析师谌戈对《财经》记者表示。

一城一策,楼市开启精准化调控

在2018年12月19日召开的中央经济工作会议上,除了坚持房住不炒,中央又提出因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任等要求。而近期各地召开的地方两会上,“一城一策”又成为热词。

近两月来部分地区楼市调控松动,也是试水一城一策。如菏泽是取消新房转让限制,降低市区预售楼房资金监管;广州是商住房可以销售给个人,毗邻城市购买首套房可申请公积金提取;杭州是允许社保补交三次;衡阳则是取消了限价。

(编辑:东莞网


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