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傅蔚冈:物业费,就是中国的房产税


2019-03-07 22:00 [房产] 来源于:界面
导读:文 | 上海金融与法律研究院研究员 傅蔚冈 如果从地图上看日本城市和中国城市,我认为最大的区别是他们没有围墙,中国是有围墙的,是否有围墙给房地产带来什么大的区别?没有围
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文 |上海金融与法律研究院研究员 傅蔚冈

如果从地图上看日本城市和中国城市,我认为最大的区别是他们没有围墙,中国是有围墙的,是否有围墙给房地产带来什么大的区别?没有围墙的地方是没有物业费的,美国除了公寓楼之外,绝大多数地方不交物业费,而中国每一个小区都要交物业费。有些搞规划的人会讲,中国应该像美国纽约或者是华盛顿那样,多搞点街心花园,但事实上,中国城市里到处都是公园,为什么?因为我们每一个独立的小区就是一处公园。 

什么是中国的地方政府?事实上,我认为中国最基层、最真正的地方政府就是小区,小区提供很多基本的公共服务,比如清洁绿化、保安,有些地方还有教育,还有些地方还有医疗,像广东番禺有几个非常大的小区,小区里就有医院,所以,我们的小区可能就是教科书里说的美国的地方政府。 

讲到保安,讲到警察,中国警察编制非常的少,按每万人数的比例,中国可能是美国或者日本等发达国家的五分之一或者四分之一,但如果把小区的保安算进去,我们这个比例并不小。我们常说美国富人区因为交的地方税多,所以可以雇佣更多警察,小区治安比较好,而穷的黑人区或者有色人群区的治安就比较差。其实,中国小区也是这样,好的小区交的物业费比较多,门禁森严,保安都是二三十岁的人,而老式的一般小区只有一个或者是两个保安,而且年纪都是50岁左右。 

在中国同样一个小区里,大家交的物业费都一样,小区提供服务也是一样的,属于很典型的公共品的概念。而且,在中国收入差距非常大的情况下,中国的小区能用一道围墙,禁止别人占你便宜,所以我们会看到一个城市里的物业费从五毛钱六毛钱开始,可以到十块钱,不同的负担功能是不一样的。 

所以,中国是否存在房地产税?如果按照美国意义上的房地产税,物业费其实就是中国的房产税,不同的小区,物业费不同,服务水平不一样。尤其是中国的那些大型社区,以广东为代表的开发商,如碧桂园、万科,有些可能一是千多亩的,可以容纳上万人,已经远远超过美国很多所谓一个市所容纳的人口,这样的小区还不是一个地方政府吗?参考现在的物业费,好的小区的“房产税”还是蛮贵的。 

从这个问题再往下推,现在讨论开征房地产税,很多人的逻辑是说要给地方政府提供公共服务筹集税源,但事实上,除了医疗和教育之外的很多公共服务,绝大部分都已经通过物业费的方式解决掉了。如果今后要征收美国式的房产税,那么它的税负比例一定不可能是像现在美国这么大——不仅仅是考虑到我们的负担能力问题,而且还要谈到最根本的实质问题,就是我们的物业费有可能已经提供了类似美国50%以上、甚至60-70%的公共服务,在这种情况下还有多大的加升空间?如果不这样做,最后房产税一定会变成豪宅税或者是奢侈品税。 

当然还有一点,有些人说物业费没有办法提供比如教育这样的公共服务,所以房产税还是有征收的必要,但问题是,在没有收房产税之前,我们也在提供教育的公共服务,通过中央转移支付的方式把这个问题给解决掉了,难道不收房产税,公共服务这个钱就没有了?不是,其他税收也在提供。所以,中国要容纳美式的房产税,我觉得是空间不大的。 

总结下,关于房产税,我认为美国房产税和中国房产税的名和实之间需要对应,如果按照美国的地方政府这个概念,那么美国地方政府数量有六七万之多,应用到中国,那中国很多小区就是地方政府,从这个意义上来讲,中国现在已经存在美式意义上的房产税,那就是物业费。接下来如果中央推行房地产税,那么我认为就应该在相关文件中明确这个税将作为调节税,一定要把它做成奢侈品税,或者是豪宅税,而不是说和公共服务挂钩。 


(编辑:东莞网


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