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房价会不会再次大涨?


2019-03-09 20:15 [房产] 来源于:新浪财经-自媒体综合
导读:来源:房价会不会再次大涨? 历史常常惊人地相似,大到朝代更替,小到政策轮回。这就给了爱读书、爱思考的人一种潜在机会:如果能预测未来,就可以顺势而为。只是“势”分大小
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来源:房价会不会再次大涨?

  历史常常惊人地相似,大到朝代更替,小到政策轮回。这就给了爱读书、爱思考的人一种潜在机会:如果能预测未来,就可以顺势而为。只是“势”分大小长短,能真正灵活驾驭的,都是拥有大智的人杰,在芸芸众生中实在不多。

  一、羞答答地拿出了那把“夜壶”

  一大早,本公众号“藩丝财智厅”VIP课堂一位学员联系我:“老师啊,你判断太准啦!你以前上课说‘政府挺不过三年’,真是这样啊,网上说北京房地产交易要减税啦。”

  政策的确变了——前天传出消息,上海市下调相关房屋交易税费,部分税费减半收取。具体规定是:1、网签时间为2019年1月1日(含)之后的,合同印花税税率由0.05%下调至0.025%;2、个人出售房屋增值税附加由11%下调为6%。原适用增值税及附加税税率5.55%的区域,自3月7日起增值税及附加税税率调整为5.30%;原适用增值税及附加税税率5.45%的区域,自3月7日起增值税及附加税税率调整为5.25%。下调时间自2019年3月7日起实施。

  接着传出消息:北京个人出售住房,产权不满两年的按5%征收增值税,增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加,这3项税率此前分别是7%、3%、2%,根据京财税(2019)196号文,目前增值税附加税率减半。不过,北京市内不同区域的城市维护建设税率不同,城六区内的房屋按7%,郊区的房屋按5%,县城内的按1%,因此,具体增值税附加税率的计算还要根据房屋所在地有所不同。

  从去年开始,放松调控的苗头已经出现:2018年1月6日,兰州取消包括西固区等多个区域的限购;2018年7月4日,太原取消限售措施,不再要求必须满2年再出让;2018年12月18日,山东菏泽市取消一、二手房限售政策;2018年12月19日,广州对预售、网签价格指导机制进行优化,严禁签订双合同,这是首个变相松动政策的一线城市;2018年12月21日,珠海松绑限购,非本地户籍人才购房5年社保变为1个月起;2018年12月21日,杭州限购松绑,外地户籍在杭购房,社保或个税缴纳记录允许出现累计补缴3次的情况,但是不得断缴;2018年12月28日,合肥限购政策松动,部分区域可以不提供社保证明;2019年1月3日,青岛暂停高新区的公证摇号政策……至此,全国已经有不少城市调整房地产调控政策,全国房地产政策呈现出一边倒的放松倾向,大家陆陆续续,羞答答地拿出了床底下的那把“夜壶”。

  二、体制尚未大扭转,放松其实是必然

  放松是形势所迫,这就是经济规律的力量吧。此前根据“十九大”报告等一系列文件,体制出现了调整的信号,房地产领域也有了建设长效机制的说法,其实是准备进行制度调整。但在整个经济制度特别是房地产制度未做出大改变之前,毕竟就业、税收等主要还由个体私营经济承担,市场的冷热对社会稳定的影响很大,而由于极强的产业关联作用,房地产又对国民经济的影响极大。因此,房地产政策因时而变,也是必然。只是此前我们把握不住全国性政策放松的准确时间和放松的程度,也预测不准放松后的房价涨幅。但这一轮放松,我其实早就有预测,并在自媒体反复提醒了——

  2018年5月31日,我在某自媒体公开写到:“我相信最近财政收入的下滑、地方财力的紧张、地方被迫以引进人才方式变相放松楼市调控、一手和二手房因限价引起的价格倒挂以及由此引起的官员寻租与哄抢,这些现象必然引起高层重视,政策上也必然有调整,这只是时间问题。”

  2018年6月30日,针对易纲“千方百计做好小微企业金融服务”的重要讲话,我在自媒体中明确告诉大家:中国现在是“嘴里喊着去杠杆,形势逼着加杠杆”。

  2018年7月31日,政治局召开会议,最高领袖强调坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策,提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕。我在自媒体上做出判断:楼市政策预计将交由各市,在前期格调基础上灵活把握、在观察中倾向于适度放松。

  2018年10月22日,我继续呼吁:“限购、限贷、限价、限售、限租⋯⋯中国的房地产市场正处于被严重扭曲的状态,放松对它的管制,恢复正常的交易秩序,是应对目前内忧外困局势的最有力措施,不能再犹豫了!”

  2018年11月5 日,我在自媒体上说:“地方财力吃紧,放松楼市管制只是时间与程度问题了”,

  并呼吁:“经济下滑如同加速度一样,救得越晚,付出的代价就越大,别再犹豫啦!”

  2018年11月5日,我写到:从现在到明年3月,很多城市会谨慎地放松楼市管制。有放松就是好事。通过产业链的关联作用,建筑、规划设计、钢铁、水泥、玻璃、电解铝、木材加工、家居、纺织、家电、物业服务、金融、交通运输等众多产业的萧条状态都会缓和,就业恶化趋势会改变,这很重要。保就业比压房价更重要。

  此后,我又在自媒体或讲课中多次提及救市政策会陆续推出。2018年12月19日,我又写到:楼市救市大幕继续拉开,将进入"抢需求"阶段……谁早放松谁有利,抢需求阶段开始了!

  三、不会“一松到底”,放松程度会逐步加大

  北京和上海,尤其是北京,是最“讲政治”的城市,他们对房地产政策的放松,会成为标志性变化,对全国楼市政策的放松,起到导向作用。

  其实,无论北京还是上海,亦或深圳,此前都已经感受到了房地产调控的压力。有人私下里跟我说过,北京远郊区有的县区财力吃紧,工资发放已经受到影响;也有施工企业给我反映,帮深圳有的区做的政府工程,因为地方财政压力太大,无法结算,一直拖着。当北京、深圳这种中国经济状况最好、地方财力最强的城市也呈现出捉襟见肘的状态时,毫无疑问,政策的调整肯定也就不远了,虽然此前我在自媒体上只是谨慎地说:“会放松”,“必然放松”,但未必一下子大放松!

  这次北京、上海的放松,是在今年“两会”开幕,总理做完《政府工作报告》后,两个直辖市才做出的政策反应。但这次他们反应非常快,因为提前有准备:北京、上海的市委书记、市长及其他领导中,有多位都是全国人大代表。在此前《政府工作报告》的征求意见过程中,他们已经提前知道报告的内容。而且这两个市的市委书记都是政治局委员,在此前的政治局会议中,也已经知道了国家政策的走向,所以这两个直辖市是早有准备的。但若在“两会”之前就提前公布,则显得“强出头”,给人以“冒犯”中央的感觉。等“两会”召开,中央政府的态度明朗后,就不会再引起争议了。

  我说政策不会“一松到底”,只能是逐步放松,试探性推进,原因在于:第一,这次《政府工作报告》中对房地产行业管理的表述确实出现了大变化,但文字陈述比较温和,这意味着政府也不希望各地推出火爆的刺激政策;第二,“房住不炒”的口号仍余音绕梁,根据中国几千年形成的官场文化,“面子”意识还是要有的;第三,本次报告继续强调更好地解决群众住房问题,要落实城市主体责任。如果刺激政策出台过猛,导致价格过快上涨,再被舆论关注,或被高层问责,则是自找麻烦。因此,我们会看到一些主要城市试探性地往前推进,不一定把救市政策“一揽子”推出来。这样做也便于把握调控的结果。

(编辑:东莞网


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